Pada era modern seperti saat ini, perkembangan sektor properti semakin pesat, tidak hanya di Indonesia, namun di seluruh dunia. Hal ini terlihat dari meningkatnya ketersediaan fasilitas, teknologi, serta infrastruktur yang menjadi daya tarik bagi masyarakat untuk menempati tempat tinggal. Sebagai pemilik rumah atau apartemen, kita pasti bertanya-tanya tentang kepemilikan hak atas properti tersebut, apakah kita benar-benar memiliki hak hukum atas properti tersebut?
Strata Title adalah salah satu pemecahan masalah mengenai kepemilikan hak atas properti tersebut. Strata title adalah sistem kepemilikan hak atas properti yang membagi properti menjadi unit-unit yang terpisah sehingga dapat dimiliki secara individu. Sistem ini pada awalnya dianggap sebagai solusi yang ideal bagi orang-orang yang tinggal di apartemen atau kondominium, namun kini sudah banyak digunakan pada proyek pembangunan kompleks perumahan. Kepemilikan unit-unit yang terpisah pada suatu properti diatur dan dilakukan oleh sebuah perseroan yang disebut Badan Pengelola atau Pengurus.
Pada dasarnya, Strata Title adalah cara untuk memisahkan hak atas kavling tanah dari apa yang dibangun di atasnya. Implementasinya memungkinkan banyak unit yang dibangun di atas lahan itu untuk dijual sebagai unit individu. Setelah itu, setiap unit itu bisa memiliki sertifikat Strata Title sendiri.
Strata Title pertama kali diterapkan di Australia pada tahun 1961 setelah melalui beberapa percobaan dan penelitian terhadap masalah kepemilikan properti. Sistem ini kemudian menyebar ke berbagai negara lain termasuk di Indonesia. Strata Title di Indonesia disahkan oleh Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pemerintah No. 43 Tahun 2011 tentang Pelaksanaan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Bagaimana Penerapannya di Indonesia?
Di Indonesia, Strata Title diterapkan dalam bentuk Rumah Susun atau apartment. Prinsip Strata Title adalah memisahkan hak atas tanah dan bangunan. Hal ini dapat dijelaskan dengan contoh seperti berikut:
Seorang pengembang membangun sebuah kompleks apartemen dengan tiga menara, setiap menara memiliki 15 lantai. Lantai-lantai pada setiap menara tersebut dibagi menjadi beberapa unit apartemen. Namun, tanah tempat apartemen tersebut berdiri tetap dimiliki oleh pengembang atau perusahaan pengelola, sementara lantai, bangunan, dan unit apartemen di atasnya dipisahkan dan dijual kepada pemilik apartemen.
Setiap unit apartemen akan memiliki Nomor Identifikasi Objek Pajak (NOP), dan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Strata Title yang diterbitkan oleh Badan Pengelola/Pengurus. Sertifikat Strata Title menunjukkan tanda unit terpisah yang menunjukkan ukuran dan lokasi unit, serta hak kepemilikan individu atas unit itu.
Tidak hanya itu, Strata Title juga memberikan hak untuk memilih pengurus atau badan pengelolaan apartemen, yang bertanggung jawab atas pengelolaan dan perawatan bangunan serta pengaturan administrasi. Seorang pemilik unit dapat menjual atau memberikan hak atas unitnya dengan sertifikat Strata Title atas nama orang lain, namun tetap dalam pengawasan badan pengelola.
Persyaratan Sertifikat Strata Title
Untuk mendapatkan sertifikat Strata Title, pihak pengembang atau pemilik apartemen harus memenuhi beberapa persyaratan. Persyaratan yang harus dipenuhi meliputi:
1. Perizinan dan Legalitas
Sebelum membangun kompleks apartemen, persyaratan pertama adalah perijinan dari pemerintah setempat. Perijinan ini diatur melalui Badan Pusat Statistik (BPS), Direktorat Jenderal Pos dan Telekomunikasi, Departemen Kesehatan, dan pemilik tanah. Tanah harus dimiliki secara sah dan masalah hukum harus diatasi sebelum memulai pembangunan.
2. Rencana Pembangunan
Rencana pembangunan harus disusun dengan baik dan jelas, termasuk peta dan rencana bagi properti. Dokumen ini harus diatur sesuai dengan peraturan pemerintah dan harus mendapatkan persetujuan dari semua pihak yang berkepentingan, baik itu pemilik, penghuni, atau badan pengelola.
3. Pentingnya Sertifikat Strata Title
Sertifikat Strata Title sangat penting bagi investor properti atau pemilik unit apartemen. Sertifikat ini sebagai bukti kepemilikan hak atas unit tersebut serta dapat menjamin keamanan dalam transaksi jual-beli unit apartemen.
4. Administrasi Apartemen
Selain Sertifikat Strata Title, pengembang dan pemilik apartemen harus mengatur administrasi apartemen dengan baik dalam pengelolaan unit. Sebuah Badan Pengelola harus dibentuk untuk mengatur pengelolaan dan administrasi dalam kompleks apartemen. Peran Badan Pengelola sangat penting untuk menjaga kondisi apartemen serta fasilitas yang ada di dalamnya.
Keuntungan memiliki Strata Title di Indonesia
1. Mempunyai legalitas yang resmi
Strata Title bisa membuat penghuni rumah susun merasa lebih aman dan nyaman. Sertifikat ini menyatakan bahwa unit apartemen yang dimiliki sudah resmi dan sah sesuai dengan Kepresidan No. 35 Tahun 2002. Penerbitan sertifikat ini dibuat dengan tujuan memberikan kepastian hukum bagi para penghuni.
2. Memiliki daya jual yang baik
Untuk para pengembang, Strata Title menjadikan nilai tawar rumah susun lebih bagus, karena unit-unit apartemen di dalam rumah susun sudah dijual tanpa harus menunggu sertifikat tanah selesai. Sehingga penghuni rumah susun dengan cepat bisa mendapatkan bentuk legalitas atas apartemen yang dimilikinya.
3. Mendapatkan pamrih yang lebih banyak
Pengelola biasanya memungut iuran dari para penghuni yang bisa dipakai untuk perawatan gedung dan fasilitas umum, seperti lift atau keamanan. Dikarenakan unit-unit apartemen itu sudah terpisah dalam Strata Title, maka sistem pengelolaannya bisa lebih lancar dan teratur.
4. Pembiayaan yang lebih fleksibel
Dalam skema Strata Title, pembiayaan untuk rumah susun cenderung lebih fleksibel dari pada di tempat lain. Meski tentunya hal ini tetap memerlukan persetujuan dari pihak bank atau kreditur, namun kepastian legalitas dari sertifikat Strata Title bisa menjadi daya tarik tersendiri. Sertifikat ini dianggap sebagai jaminan atas rumah atau apartemen yang dimiliki oleh seseorang.
5. Menyediakan keamanan bagi pemilik unit
Dengan adanya Strata Title, setiap pemilik unit apartemen akan mendapatkan sertifikat atas unit yang dimilikinya. Hal ini menjadikan keamanan bagi pemilik dalam hal kepemilikan dan penggunaan unit apartemen.
6. Pengelolaan apartemen lebih teratur
Peran Badan Pengelola sangat penting dalam menjaga kondisi apartemen serta fasilitas yang ada di dalamnya. Sebagai perwakilan penghuni, Badan Pengelola bertugas memastikan bahwa segala kepentingan penghuni terpenuhi, dan menyelesaikan masalah-masalah yang muncul. Badan Pengelola juga bertanggung jawab dalam proses pengelolaan apartemen.
Kesimpulan
Strata Title adalah solusi yang baik bagi masyarakat yang ingin memiliki properti jenis apartemen dengan sistem kepemilikan tanah yang terpisah. Sistem ini sangat penting dalam memudahkan transaksi jual-beli unit apartemen serta mengatur administrasi dalam pengelolaannya. Dengan diterapkannya sistem Strata Title di Indonesia, diharapkan dapat memberikan keamanan, kenyamanan, dan kemudahan bagi masyarakat dalam memiliki hunian pribadi. Strata Title di Indonesia juga memiliki banyak keuntungan bagi penghuni rumah susun, antara lain adanya legalitas yang resmi, daya jual yang baik, mendapatkan pamrih yang lebih banyak, pembiayaan yang lebih fleksibel, menyediakan keamanan bagi pemilik unit, dan pengelolaan apartemen lebih teratur.
Tulisan ini adalah pengembangan dari postingan kami sebelumnya yang diposting pada tahun 2012 dan merupakan reblog dari suatu blog Hukum: [Kliping] : Strata Title, Apa dan Bagaimana penerapannya di Indonesia [Reblog]
Semoga bermanfaat dan dapat jadi wawasan baru bagi para pembaca.
Terima kasih.
-gg